Abolition de la valeur locative : quel impact pour les rénovations énergétiques ?

C’est l’une des votations qui a fait couler le plus d’encre dans les milieux économiques, immobiliers et énergétiques. La suppression de la valeur locative, décidée en septembre 2025 par le peuple suisse, signifie que les propriétaires n’auront plus à déclarer - à partir de 2028 au plus tôt - un revenu fictif basé sur le loyer théorique que pourrait générer leur logement. Ce changement, qui entrera en vigueur progressivement, met fin à un système vieux de plusieurs décennies, souvent perçu comme « injuste » ou « absurde » : taxer un revenu qui n’existe pas. Une idée séduisante sur le papier, mais dont les répercussions quant aux incitations financières liées aux rénovations énergétiques questionnent. Quels seront les effets pour les propriétaires et pour l’accélération de la transition énergétique du parc immobilier ? Tour d’horizon.

Le premier constat qui s’impose concerne bien entendu la contrepartie fiscale lourde de conséquences induite par le résultat de cette votation : la possibilité de déduire de nombreux postes de dépenses - en particulier les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien, les travaux de rénovation et les mesures d’économie d’énergie - disparaît avec l’impôt sur la valeur locative.

Pour les propriétaires qui envisagent d’importants travaux, notamment des rénovations énergétiques visant à améliorer l’isolation ou à remplacer des systèmes de chauffage fossile par des solutions renouvelables, cette suppression représente une perte d’incitation fiscale significative. 

Avant la réforme, les propriétaires pouvaient déduire de leurs revenus imposables les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et de réparation et, dans certains cantons, les investissements en efficacité énergétique. Et ces déductions jouaient un rôle incitatif clé pour entreprendre des rénovations - en particulier celles qui améliorent la performance énergétique des bâtiments. Dans le cadre de la transition énergétique, cet impôt « injuste » en apparence permettait cependant de bénéficier d’une contrepartie intéressante pour soutenir et inciter les propriétaires dans leurs projets de rénovations. Sans cet avantage, le coût net des travaux augmente, ce qui devrait logiquement inciter certains propriétaires à reporter ou, pire, à renoncer à des projets de rénovation.

Dans un article du 24 heures paru le 30 septembre 2025, Emanuel von Graffenried, directeur de BN Conseils, un cabinet d’expertise en stratégie immobilière et spécialisé notamment sur les sujets de rénovations énergétiques, exprimait d’ailleurs son regret de voir arriver la fin d’un « levier puissant pour encourager les propriétaires à investir dans la modernisation et la durabilité de leurs biens ». Il ajoutait également que « désormais, l’incitation financière disparaît en grande partie : les rénovations majeures, comme l’isolation ou le remplacement de systèmes de chauffage, deviennent nettement moins attractives sur le plan économique, surtout pour les maisons individuelles et les bâtiments anciens ».

En scannant les multiples analyses et scénarios projetés avant et après la votation, une conclusion similaire semble s’imposer. Sans ce levier fiscal, qui stimulait l’activité de rénovation, une diminution de ce type de projets et des investissements qui les sous-tendent est clairement à attendre. Avec, dans les quelques années à venir d’ici la mise en vigueur effective de cette mesure, une hausse momentanée des commandes passées auprès des artisans et des entreprises du bâtiment avant que les déductions ne disparaissent.

L’impact de la réforme n’est cependant pas uniforme. Par exemple, pour les propriétaires avec peu ou pas d’hypothèque, leur facture fiscale devrait diminuer dans un premier temps, car ils ne paieront plus d’impôt sur un revenu fictif et, initialement, ils dépendaient peu des déductions.  

En revanche, ce sont les propriétaires fortement endettés, qui envisageaient de gros travaux, qui perdront le plus un levier fiscal important, car les intérêts hypothécaires et les dépenses de rénovation ne pourront plus être déduits. 

La rénovation énergétique - isolation, changement de chauffage, installation de pompes à chaleur ou de panneaux solaires - est essentielle pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments et atteindre les objectifs climatiques suisses. Pourtant, c’est précisément ce type de travaux qui voit disparaître l’un de ses principaux leviers d’incitation fiscale.

Selon certaines analyses, sans les déductions fiscales, beaucoup de propriétaires auront moins d’incitation à planifier ces rénovations, surtout dans un contexte où le retour sur investissement est déjà à entrevoir sur le long terme. Les subventions publiques existantes (cantonales ou de la Confédération) pourraient alors jouer un rôle plus important pour combler le manque d’incitation financière, mais l’évolution de ces mesures reste pour l’heure incertaine. Si la diminution progressive de ces programmes de soutien et d’incitation était à attendre durant ces prochaines années, il est en même temps possible que, dans certaines régions, les autorités cantonales maintiennent des déductions spécifiques ciblant les mesures d’efficacité énergétique. Il est encore trop tôt pour le dire. Un autre constat s’impose cependant : en changeant d’un canton à l’autre, les règlements liés au maintien potentiel de ces subventions se traduiront aussi par une variabilité territoriale qui complexifiera la planification des travaux pour les propriétaires. 

Face à l’évolution fiscale, plusieurs stratégies s’imposent :

• Planifier les rénovations avant 2028, afin de conserver la possibilité de déduire les travaux sur les dernières années du système actuel.
• Anticiper les coûts et subventions disponibles dans leur canton, notamment pour les rénovations énergétiques, afin d’optimiser les aides financières accessibles après l’entrée en vigueur de la réforme.
• Considérer une planification financière globale, qui intègre l’évolution prévue des impôts, des taux d’intérêt et des besoins en maintenance de son bien sur le long terme.

L’abolition de l’impôt sur la valeur locative ouvre ainsi une nouvelle ère fiscale pour les propriétaires en Suisse. Pour le secteur de la construction et pour les objectifs climatiques, cette nouvelle donne représente un double défi. À savoir celui de maintenir le dynamisme des rénovations énergétiques tout en se passant des incitations fiscales qui existaient. La réponse dépendra certainement d’un arbitrage à avoir entre politiques publiques, programmes de subventions et initiatives privées. 

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